3194 sayılı İmar Kanunun Ek 8 inci maddesinin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleyen “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” 15.09.2020 tarihli ve 31245 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu yazımızda, Yönetmeliğin Amacı ve Kapsamı ile uygulamasını ele alacağız.
Değer Artış Payı Yönetmeliğinin Amacı nedir?
Bu yönetmelikte uygulama imar planı değişikliği sonucu arsada meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler düzenlenmiştir. Daha yalın bir ifadeyle arsanın bulunduğu ada-parsel üzerinde imar tadilatı (değişikliği) yapılması halinde,bu tadilat sonucu bir rant ortaya çıkmakta ve düzenleme doğrultusunda, oluşan rantın kanun ve yönetmeliğin belirlediği esaslar doğrultusunda malik(ler)’den tahsil edilerek kamuya kazandırılması amaçlanmaktadır.
Değer Artış Payı Yönetmeliği Kapsamına giren İmar Değişiklikleri nelerdir?
İmar Kanunu Ek-8 Maddesine göre:
Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini, arttıran imar tadilatları yapılamaz.
Bin metrekareden az olmamak kaydıyla, oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren tadilatlarda ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanması gerekmektedir.
Buna göre; Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Başka bir ifadeyle, kanuna göre değer artış payı alınmasının iki şartı vardır: İlki, plan tadilatının ada bazında yapılması ikincisi ise, değişiklik neticesinde arsa değerinin artması.
Eklemek gerekir ki Mahkemece plan iptali nedeniyle imarsız kalan taşınmazlarda ise iptal edilen plan ile yeni plan teklifleri arasındaki değer farkı, yine yukarıda sayılan şartlar dahilinde artış payına tabi olmaktadır.
Ancak; dayanak kanun olan İmar Kanunu EK-8 imar tadilatlarını ada bazında düzenlediği halde, incelemiş olduğumuz Değer Artış Payı Yönetmeliği imar tadilatlarını parsel bazında kabul etmiş bir yetki gaspına yol açmıştır. Bakınız:
İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik m.5 1 Fıkra (b):
“…Parsel bazında fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılır.”
Kanun-yönetmelik çatışmasına değindikten sonra asıl konumuz olan yönetmeliğin kapsamını daha detaylı olarak incelemeye başlayalım.
İlk olarak zamansal açıdan kapsamı değerlendirmek yerinde olacaktır, bu itibarla,yönetmeliğin geçici 1 maddesi uyarınca:
Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz.”
denmektedir. Yani, taşınmazınızda imar değişikliği yapılması için 20 Şubat 2020 tarihinden önce ilgili idarelere başvurmuş ve kayıt numarası almışsanız bu tadilatlar için bu yönetmeliğe dayanılarak tarafınızdan değer artış payı istenilmesi mümkün değildir. Burada nazım imar planı için yapılan başvuruların, düzenleyici imar planlarıyla kademeli birlik içerisinde olduğunun kabulü gerekmekte ve 20 Şubat 2020 öncesi nazım imar planları için yapılmış başvuruların da ilgili tarihten önce olması halinde yönetmelik kapsamı dışında tutulmasıgerekmektedir.
İkinci olarak, fonksiyon değişikliği şartı sağlanmış yani imar değişikliği sebebiyle ilgili taşınmazda “değer artışı” olgusu meydana gelmiş olmalıdır. Örneğin, parsel bazında yapılacak imar planı değişikliğinin, ilgili parselin ağaçlandırılacak alan vasfının değiştirilip ticari nitelikte bir lejanta kavuşturulması halinde fonksiyon değişikliği meydana geldiğinin kabulü gerekmektedir. Yönetmeliğin fonksiyon değişikli vurgusu yapmasının gerekçesi ise hatalı imar planlarının düzeltilmesi gibi işlemlerin bu yönetmelik kapsamına sokulmasının önüne geçmektedir. Zira, fonksiyon değişikliği şartı, idari işlemin kanunilik, ölçülülük, belirlilik ilkelerinin gereği olarak, yönetmeliğin amacının gerçekleşmesi ve uygulamada keyfiliğe mahal vermemesi açısından önemlidir.
Değer Artış Pay’ından istisna tutulan alan ve işlemler nelerdir?
Yönetmeliğin 7. Maddesinde Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler sayılmıştır:
1- 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
a) Riskli alanlardan,
b) Rezerv yapı alanlarından,
c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden,
2- Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
3- Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
4- İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişikliklerinden,
5- Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,
değer artış payı alınmaz.
Değer Artış Payı nasıl hesaplanır, nereye ödenir, ödenmezse ne olur?
Değer artışının tespiti için yönetmeliğin 8-9 maddelerindeki hükümlere bakmak gerekmektedir. Buna göre, ilgili idare tarafından Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşuna 30 gün içinde değerleme raporu hazırlattırılmaktadır. Değerleme raporu hazırlanırken taşınmazların imar planı değişikliği öncesi ve sonrasındaki piyasa değeri SPK tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartlarına göre ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde yer alan bedel tespit esasları ile belirlenmektedir. Taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmamaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde sayılan yöntemler uyarınca taşınmazın cinsi, yüzölçümü, değerini etkileyen nitelik ve unsurları, emlak beyanı, taşınmazın taşıdığı gelir potansiyeli ve emsal satışlar ve benzeri objektif ölçütler esas alınmaktadır. Sonuç olarak değerleme raporunda, tespit edilen ortaya çıkan imar planı değişikliği öncesi ve sonrası değer farkı, değer artış payı olarak belirtilecek. Nihai değer artış payı ilgili idarenin bünyesinde uzman kişilerden meydana gelen kıymet takdir komisyonu tarafından tespit edilerek, tespit sırasında değerleme raporları kullanılmakta ve iki değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak üzere değer artış payı belirlenmektedir.Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
Birbilen Hukuk Bürosu olarak, belediyelerinin değer artış payı yönetmeliği çerçevesinde verdikleri kararlara karşı yapılacak itirazlarda ve dava süreçlerinde profesyonel, dinamik ve bu alanda tecrübeli ekibimizle hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
