Bir yapıyı meydana getirirken kanunlar çerçevesinde yapıyı oluşturmak, başta insan sağlığı olmak üzere çevrenin korunması ve nizama dayalı bir şehirleşme hayatı kurgulanması bakımından büyük bir öneme sahiptir. Kent planlaması yapmak ve inşaat rejimlerini düzenlemek için İmar Kanunu’nun ve bağlantılı mevzuatın çizdiği sınırlar üzerinden yapılaşmak gerekir. Bu hususta kentsel gelişimin en önemli unsuru olan olan hukuka uygun yapılaşma, kamu yararının da gereğidir. Bu sebeple, yapı malikinin çevreye veya üçüncü kişilere zarar verme riskini önlemek amacıyla, İmar Kanunu mülkiyet hakkına bazı sınırlamalar getirmiştir. Yapı sahibi, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanırken “yasalar umrumda değil” derse, İmar Kanunu gereğince yıkım ve para cezası gibi cezai müeyyidelerle karşı karşıya kalacaktır. Bununla birlikte, kanuna uygun yapı inşa etmediği takdirde yapı sahibinin borçlar hukuku ve ceza hukukundan kaynaklanan sorumluluğu da doğabilir. Yazımızda bu konuları ele alacağız.
Yapı Ruhsatı Nedir?
Anayasa’nın 56. Maddesi, herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkını güvence altına alır ve çevrenin korunup geliştirilmesini amaçlar.
“Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin ve vatandaşların ödevidir.”
Bu doğrultuda İmar Kanunu’nun temel amacı da çevreye duyarlı, düzenli ve sağlıklı yapılaşmayı sağlamaktır. Yapı ruhsatı, imar planına dayalı olarak verilen ve yapı sahibine imar koşullarına uygun inşaat yapma yetkisi tanıyan idari bir işlemdir. İmar kanununun 21. maddesinde yapı ruhsatı düzenlenmiş, 26. maddede belirtilen istisnalar dışında tüm yapılar için belediye veya valilikten ruhsat alınması zorunlu tutulmuştur. Mevcut ruhsatlı yapılarda da esaslı değişiklik yapılması halinde yeni ruhsat alınması gerekebilir; ancak basit tadilat ve onarımlar için ruhsat aranmamaktadır. Böylece, taşınmaz sahiplerinin inşaat hakkını yalnızca yetkili idareden alınacak izinle kullanması güvence altına alınmıştır.
Yapı ruhsatı alma şartı nedir ve başvuru süreci nasıl işler?
Ruhsat alma şartları için İmar Kanunu m.22: “Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik … bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce … ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”
demektedir. Yapı ruhsatı başvuruları belediye veya valiliklere, yapı sahipleri ya da onların yasal temsilcileri tarafından yapılır. Ancak başvurudan önce, parselin imar hakkının belirlenmesi için idareden imar durumu belgesi talep edilmesi gerekir. Bu belge, parselin konum ve sınırlarını netleştirmek amacıyla ruhsat başvurusuna eklenir.
Yapı ruhsatı aldım inşaata ne zaman başlamalıyım, temel vizesi nedir?
Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlanabilmesi için kanunda belirtilen süreler dikkate alınmalıdır. İmar Kanunu m. 29/1 uyarınca, inşaata ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanması, ayrıca başlanılan inşaatın en geç beş yıl içinde tamamlanması zorunludur. Bu süreler içinde başlanmayan veya tamamlanmayan yapılar, ruhsatsız yapı sayılır.
Uygulamada “inşaata başlama” anının tespiti önem arz etmektedir. Zira yapı denetimi bakımından inşaat faaliyetlerine fiilen başlanması ile ruhsat bakımından “başlangıç” aynı anlama gelmeyebilir. Bu noktada 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu m.1 devreye girer. Anılan maddeye göre, yapıların standartlara uygun ve güvenli inşa edilmesi için proje ve inşaat sürecinin denetimi zorunludur.
Bu kapsamda en kritik prosedürlerden biri temel vizesidir. Temel vizesi, temele dökülen beton ve kullanılan demirlerin uygunluğunun denetlenip onaylanmasıyla verilen bir izindir. Bu izin, hem yapının hukuken başlamış sayıldığını gösterir hem de inşaata fiilen geçilebilmesi için bir şarttır. Ayrıca temel vizesinin verilmesiyle birlikte, İmar Kanunu’nda öngörülen iki yıllık başlama süresi işlemeye başlar.
Yapı ruhsatının hukuki niteliği nedir, ruhsat verilmezse yasal başvuru hakkım var mı?
Yapı ruhsatı almak, tek taraflı bireysel bir idari işlemdir. Bireysel işlem, idarenin tek taraflı iradesiyle bireylerin hukuki durumlarını etkileyen, bu durumları değiştiren veya sona erdiren ve bir kez uygulanarak tükenen idari işlemler olarak tanımlanır. Başka bir ifadeyle, genel düzenleyici işlemlerin belirli bir kişi, nesne veya olaya uygulanmasıyla yalnızca bu unsurlar için özgün bir durum oluşturan işlemlerdir. Aynı şekilde ruhsat verilmemesi işlemi de idarenin birel işlemi olduğuna göre bu işlem aleyhine idareye karşı 60 gün içinde iptal davası açılabilir. İptal kararı verildiğinde işlem geriye etkili olarak yapıldığı tarihten itibaren ortadan kalkar. Ancak önemle belirtmek isteriz ki, yapı ruhsatının iptali işlemine karşı açılan davada mahkemenin vermiş olduğu karar ruhsat yerine geçmez, tekrardan ruhsat başvurusu yapılması gerekir.
Aykırı/Kaçak yapı kanunda nasıl tanımlanmıştır?
İmar Kanunu’nda “aykırı yapı” detaylı olarak 3290 Sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 sayılı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in 4. maddesinin 4. fıkrasında tanımlanmıştır: “Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüzden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır”. olarak,
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde de aykırı yapı tanımı yapılmıştır. Buradaki düzenlemeye göre: “Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.” ifadeleriyle imar Kanunu’na aykırı yapı tanımlanmıştır.
Ruhsatsız yapının varlığı iki şekilde ortaya çıkabilmektedir: ilki, inşaata başından itibaren herhangi bir izin alınmadan başlanması; ikincisi ise başlangıçta ruhsata uygun olmakla birlikte, sonradan çeşitli sebeplerle imar mevzuatına aykırı hale gelmesidir.
Ayrıca, gerek idari makamlarca gerekse yargı kararlarıyla iptal edilen ruhsatlar da, ilgili yapının hukuki statüsünü sona erdirerek onu ruhsatsız yapı konumuna taşımaktadır.
Bunun yanı sıra, ruhsat alınmakla birlikte İmar Kanunu’nun 21. maddesinde öngörülen yükümlülüklere aykırı şekilde gerçekleştirilen değişiklikler de ruhsatsız yapı ile eşdeğer kabul edilmektedir. Bu kapsamda, iç boyutlarda ışıklık veya merdiven ölçülerinde yapılan değişiklikler yahut dış boyutlarda binanın yüksekliği ve genişliğinin projeden farklı şekilde inşa edilmesi ruhsata aykırılığın tipik örnekleridir. Öte yandan, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca fen ve sağlık kuralları gözetilmeksizin gerçekleştirilen inşaatlar da imara aykırı yapı niteliğini haizdir. Nitekim çevre ile uyumlu, güvenli ve sağlıklı bir yapılaşma düzeninin tesis edilebilmesi için kullanılan malzemenin niteliği, uygulanan inşaat tekniği ve yapının yapısal özelliklerinin hukuka ve tekniğe uygun olması gerekmektedir. Bu noktada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da önem arz etmekte olup, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının tamamlanmış ve kullanılabilir durumda bulunması gerektiği açıkça düzenlenmiştir. Buna bağlı olarak taban alanı, parsel sınırları, komşu mesafeleri ve ön cephe hattı gibi kurallara aykırılıklar da imara aykırılık oluşturmakta; örneğin komşu parsele taşan yapılar veya yapı yaklaşma sınırını ihlal eden inşaatlar bu kapsama girmektedir.
Kaçak yapılarla alakalı malike uygulanabilecek müeyyideler nelerdir?
İmar hukukunda ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların yaptırımları bakımından en temel düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinde yer almaktadır. Söz konusu maddeye göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların idarece tespit edilmesi halinde ilk aşamada yapılması gereken işlem, inşaatın derhal durdurulması ve mühürlenmesidir. İdare, gerek re’sen gerekse yapılan ihbar üzerine imara aykırılığı öğrendiğinde bir “yapı tatil tutanağı” düzenleyerek yapıyı mühürlemek suretiyle inşaata devam edilmesini engeller. Böylelikle, aykırılığın artmasının ve hukuka aykırı yapının tamamlanmasının önüne geçilmeye çalışılır.
Bununla birlikte, kanun koyucu yapının derhal yıkımını öngörmemiş, öncelikle yapı malikine aykırılığı gidermesi için bir süre tanımıştır. İmar Kanunu m. 32/1 uyarınca, yapı sahibine tebligat yapıldıktan sonra bir ay içinde ruhsat alınması veya mevcut ruhsata aykırılıkların giderilmesi suretiyle yapının mevzuata uygun hale getirilmesi mümkündür. Bu süre içinde ruhsat alındığı ya da yapının ruhsata uygun hale getirildiği idarece tespit edilirse, mühür kaldırılarak inşaatın devamına izin verilir. Dolayısıyla 32. madde, bir yandan inşaatı durdurarak fiili durumun ilerlemesini önlerken diğer yandan malikine hukuka uygunluk sağlama fırsatı tanımaktadır.
Eğer verilen süre içinde aykırılık giderilmezse, yaptırımlar kademeli olarak ağırlaşmaktadır. Öncelikle ilgili yapı ruhsatı iptal edilir; ardından da yapı hakkında yıkım kararı alınır. Kanun’un 32/3. fıkrası ayrıca, aykırılığın idare tarafından tapu müdürlüğüne bildirilmesini ve durumun tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesini öngörmektedir. Böylelikle taşınmazın hukuki durumu, üçüncü kişiler bakımından da açıklığa kavuşturulmaktadır.
Danıştay içtihatları da bu sürecin nasıl işletilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Yüksek Mahkeme, yapı sahibine aykırılığı gidermesi için gerekli uyarı yapılmadan doğrudan ruhsatın iptali ve yapının yıkımı yoluna gidilmesini hukuka aykırı bulmaktadır.
Yıkım kararının infazı ise öncelikle yapı sahibine bırakılmıştır. İmar Kanunu m. 32 uyarınca yapı sahibinin yıkımı kendisinin gerçekleştirmesi esastır; ancak malik bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, yıkım idare tarafından yapılır ve ortaya çıkan masraflar malikinden tahsil edilir. Bu noktada kanun koyucu, yıkım kararının ilgilisine ayrıca süre verilmesine ilişkin açık bir düzenleme getirmemiştir. Ancak uygulamada, yıkım süresinin belirlenmesinde yapının bulunduğu yer, fiziki durumu, kamu güvenliği ve çevreye olası etkiler gibi kriterler dikkate alınmakta ve idare tarafından makul bir süre öngörülmektedir.
Sonuç olarak, İmar Kanunu’nun 32. maddesi, imara aykırı yapıların denetiminde kademeli bir yaptırım sistemi öngörmektedir: önce mühürleme ve inşaatın durdurulması, ardından malikine aykırılığı giderme fırsatının tanınması, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde ruhsatın iptali ve nihayetinde yıkım. Böylelikle hem çevrenin korunması, hem kamunun tasarruf etmesi hem de sağlıklı bir kentleşmenin sağlanması amaçlanmaktadır. Mülkiyet hakkı doğrudan ihlal edilmeden kişiye önce aykırılığı giderme imkânı tanınması, hukuk kurallarının insan için olduğu gerçekliğine uygundur.
Yapı ruhsatımın iptali neden olur?
Yapıya 5 yıl içinde başlanmamış olması veya İmar Kanunu’na, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne aykırı bir şekilde yapılmış olması halinde yapı ruhsatı iptal edilir. Bu halde, verilmiş izin iptal edilir ve aykırı yapılmış olan yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Mühürleme tarihinden itibaren 30 gün içinde bu aykırılığın giderilmemiş olması halinde yapı izni iptal edilir.
Ruhsatım iptal edildi ne yapabilirim?
İdare yapılan inceleme sonucu malike bir yapı ruhsatı vermişse ve mevcut inşaat ruhsatına göre bir yapı söz konusuysa yapı malikinin geldiği seviye kazanılmış hak doğuracaktır. Danıştay verdiği bir kararda; “Yargı kararlarından önce, yapının inşaat ruhsatına uygun olarak yapıldığının belirlenmesi durumunda, yapı veya yapı kısımları için inşaatın tamamlandığı ve kazanılmış hakkın doğduğu kabul edilmelidir” demiştir. Danıştay’ın yaklaşımına göre, inşaat ruhsatına uygun tamamlanmış olan yapı kısımları, imar durumundaki değişiklikler sonucunda hukuka aykırı hale gelirse, yapı korunamayacak ve iskan izni verilerek kullanıma açılamayacaktır. Ancak idarenin kararına güvenerek inşaata devam eden yapı maliki, yapmış olduğu harcamaları idareden tahsil etme hakkına sahip olacaktır. Yeniden belirlenen yapılaşma haklarına aykırı kısımların yıktırılması durumunda tam yargı davası açılabilir.
Kaçak yapı nedeniyle idari para cezası yazılabilir mi?
Hukuka aykırı yapı nedeniyle sorumlular hakkında idari müeyyidelerden biri olan idari para cezasıdır. Öyle ki İmar Kanunu’nun 42. maddesi bu hususta bir düzenleme içerir; “Can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, 1.000 Türk lirasından az olmamak üzere, idari para cezaları uygulanır”. İdari para cezasının hesaplaması aykırılığın yoğunluğuna bağlı olarak, aykırı yapılaşmanın metrekare hesabı üzerinden miktar belirlemesiyle bulunur. İdare para cezası verilmesi kararını, aykırı yapıyı öğrendikten itibaren 10 iş günü içerisinde almak zorundadır. Bu süre geçtikten sonra idarenin bu kararı uygulaması mümkün değildir.
Cezai yaptırımlar nedir, hapis cezasına çarptırılır mıyım?
Kaçak yapılarla mücadele kapsamında, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca, imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında, yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan ya da yaptıran kişinin bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılması öngörülmüştür. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak inşa edilen bina daha sonra imar planına uygun hale getirilirse, binayı inşa eden veya yaptıran kişiler ile şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına izin veren kişiler hakkında kamu davası açılmaz. Mevcut kamu davası varsa düşer ve mahkûm edilen ceza tamamen ortadan kalkar. Bu düzenleme, özel bir etkin pişmanlık hükmü olarak değerlendirilebilir. Ancak üst sınırdan ceza almadığınız durumda infaz rejimi doğrultusunda basit tabirle yatarı olmayan bir suçtur diyebiliriz.
Kaçak yapı sebebiyle bir zarar meydana gelirse yapı maliki olarak tazmin sorumluluğum var mıdır?
Evet, imar hukukuna aykırı yapılardan kaynaklı yapı malikinin imar kanunundan gelen sorumluluğunun yanı sıra özel hukuktan doğan sorumluluğu da söz konusu olacaktır. Hatta öyle ki; Borçlar kanununa göre, imar hukukuna aykırı yapıların neden olduğu zararlardan dolayı yapı maliki kusursuz sorumluluk çerçevesinde sorumlu tutulabilir.
TBK m.69’da düzenlenen kusursuz sorumluluk hali, bir bina ya da diğer yapı eserindeki yapım hataları veya bakım eksiklikleri nedeniyle üçüncü kişinin uğradığı zarardan doğan hukuki sorumluluğu ifade etmektedir. Yapı eseri maliki, ancak illiyet bağını kesen sebeplerin varlığı halinde sorumluluktan kurtulabilir. Bu da kanun koyucunun zarardan doğan sorumluluğun yapı malikleri için klasik kusur sorumluluğundan daha geniş çerçevede ele alındığını göstermektedir.
Yapı maliki olarak kusursuz sorumluluğumun kapsamı nedir?
Bir bina veya yapının kullanım amacına uygun inşa edilmemesi ya da yasal ve teknik gereklilikleri karşılamaması, özellikle kullanım amacını ciddi şekilde engelleyen eksiklikler söz konusu olduğunda yapım kusuru olarak değerlendirilir. TBK m.69 uyarınca, tamamlanmış yapılar için malikin kusursuz sorumluluğu kabul edildiğine bir şüphe yokken, yapım aşamasındaki yapılar açısından bu sorumluluğun doğup doğmayacağı tartışmalıdır; bir görüşe göre yapı tamamlanmamış olsa da malikin sorumluluğu gündeme gelebilirken, karşıt görüşe göre sorumluluğun doğabilmesi için yapının bitmiş ve tahsis amacına uygun olarak kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Malikin sorumluluğunun oluşabilmesi için zarar ile yapım bozukluğu veya bakım eksikliği arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır; uygun illiyet bağı, olayların olağan akışı ve genel yaşam deneyimi çerçevesinde zararın meydana gelme olasılığını artıran bir nedensellik ilişkisi olarak tanımlanır. Ek olarak; zarar görenin kusuru illiyet bağını kesecek yoğunlukta ise zarar gören de yapı malikiyle birlikte sorumlu olacaktır.
Yapı malikiyim ama inşaatı müteahhit yaptı, neden ben sorumlu oluyorum, irtifak hakkı sahibi olsam da sorumlu muyum?
Bina veya yapı eserinin yapım aşamasında, yapı maliki ve müteahhidin aynı kişi olmadığı durumlarda, eserin kontrolü büyük ölçüde müteahhide aittir. Bu kısımda ortaya çıkan eksik eserin inşaat aşamasında mı yoksa yapım veya bakım eksikliğinden mi kaynaklı olduğunu çözümlemek güçleşecektir. Müteahhidin gerçek sorumlu olduğu bir durumda yapı malikine de sorumluluk isnat edilmesi hakkaniyete aykırı düşebilecektir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir kararda yapı malikinin sorumluluğuna gidebilmek için tamamlanmış bir bina veya yapı eseri aramıştır.
Zarar gören taraf tazminat davasını açtıktan sonra, taşınmaz malikinin sorumluluğuna ilişkin ispat yükünü alır. Burada irtifak haklarından intifa ve oturma hakkı sahibi olanlarında da sorumluluğuna gidilebilecektir. Nitekim, TBK m.69/2’de getirilen düzenleme ile intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsil olarak sorumlu olacaklarından bahsetmiştir.
BİRBİLEN HUKUK BÜROSU, imar hukuku kapsamında müvekkillerinin menfaatlerini korumak için etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
Saygılarımla,
