Son zamanlarda enflasyonun hızlı yükselişi ve emlak piyasasındaki dalgalanmalar sebebiyle sıklıkla karşılaştığımız hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kira hukukunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. Bu dava türünde ihtardan kasıt noterlikten gönderilecek kira ödeme ihtarı veya icra müdürlüğü aracılığıyla kira borcu için ödeme ihtarı içeren ödeme emridir.
Mevzuatımızda Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/2 maddesine göre; kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Aşağıda maddeler halinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şartları belirtilmiştir.
Kira bedelinin kiracı tarafından zamanında ödenmemiş olması gerekmektedir,
Bir yıl içerisinde iki ayrı kira borcu için iki ayrı haklı ihtar veya icra takibi yapılmış olması gerekir,
İhtar veya icra takibi yazılı ve açık olmalıdır. Bu ihtarda, hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli ve ödenmesi gereken kira bedelinin ne olduğu mutlaka belirtilmelidir.
İhtar veya icra takibinin tebliğ olması gerekir,
Her aya ilişkin yapılmayan ödeme ayrı bir haklı ihtara konu olur.
Tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması halinde (tebliğden sonra ödemenin yapıldığı ispat edilemez ise) haklı ihtar olmaz.
Tüm kira bedellerinin aynı ihtarda istenmesi mümkündür. Fakat bu bedellerin bölünerek iki farklı ihtara konu edilmesi durumunda ikinci ihtar haklı ihtar olamaz.
Kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay için tahliye davası açmış olması gerekmektedir.
Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde 2 kira bedelini ödememiş olması gerekir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları Kimdir?
Dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Sözleşmenin tarafı konumunda olmayan malikin dava açma hakkı temerrüt nedeniyle tahliyede olduğu gibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında da önceden ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi koşuluna bağlıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı birden fazla ise dava kiracılara karşı birlikte açılmalıdır.
İhtarın Şekli Ve Şartları Nedir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması gerekir. Bir ihtarın haklı olarak kabul edilebilmesi için, ihtara konu olan ayın muaccel bir kira borcuna ilişkin olması gerekir. Bu sebeple ihtarda kira borcunun hangi aya ilişkin olduğunun belirtilmesi gerekmektedir. Eğer kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden ödenmiş ise söz konusu ihtara dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Zira kiracı ihtardan önce borcunu ödemiştir. İhtardan sonra yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacaktır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Kanuni Dayanağı
Bilindiği üzere TBK m.352/2 uyarınca: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”.
Bir kira yılı içerisinde kiracı tarafından ifasında temerrüde düşülmüş kira alacaklarına ilişkin iki icra takibi veya ihtar ile TBK m.352/2 kapsamında aynı kira döneminde gerçekleşen “iki haklı ihtar” koşulu, Yargıtay içtihatları uyarınca oluşmuş bulunmaktadır.
Kira borcu götürülecek borçlardandır. Bu nedenle sözleşmede ayrıca bir ödeme şekli banka vs. belirlenmemişse kiralayanın konutunda ödenmelidir. Adi posta havalesi usulüne uygun bir ödeme olarak kabul edilemez.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında İncelenecek Deliller
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında değerlendirilecek olan deliller aşağıda sayılmıştır.
- Kira sözleşmesi,
- İki haklı ihtar koşulunun yerine getirildiğine ilişkin ihtarnameler,
- Tebliğ belgeleri,
- Ödeme belgeleri(dekont, makbuz vb.).
Bu deliller Mahkemeye ibraz edilerek süreç takibi yapılmalıdır.
İki Haklı İhtar Tahliye Dava Açma Süresi
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.
Bir kira yılını aşan süre içinde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekir.
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
Bir yılı aşan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. Haklı ihtarın bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi yeterlidir. Örneğin; 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin sonunu beklemeye gerek yoktur. 01.01.2023-31.01.2023 kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise 01.01.2024-31.01.2024 (bir yıllık kira dönemini takip eden bir ay içinde) tarihi içerisinde tahliye davasının açılması yeterlidir. Yani bu örnekte iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 01.01.2023-31.01.2024 tarihleri arasında açılmalıdır.
Yetkili Ve Görevli Mahkeme
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasına Dair Mahkeme Kararları
Yargıtay 6. Hukuk dairesi E. 2016/51 K. 2016/5316 numaralı ve 20.9.2016 tarihli emsal kararda “ DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Olayımıza gelince; davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01/10/2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir.
Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın süresinde açıldığının kabulüyle işin esasının incelenmesi doğru değildir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şartlarına ve tahliye davasının süresinde açılmaması halinde reddi gerektiğine hükmetmiştir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
Her davada dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle dilekçe konusunda uzman kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Birbilen Hukuk Bürosuyla irtibata geçebilirsiniz.
Kiracının iki haklı ihtar nedeni ile tahliyesinin talep ve dava edilmesi sürecinde hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.
Av. İbrahim BİRBİLEN
